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원가 2억5851만원, 분양가 3억6797만원

서울 송파구 장지지구에 33평형 아파트 한 채를 짓는 데 들어가는 비용은 2억5851만 원으로 평당 778만 원인 것으로 나타났다.

또 같은 평형의 아파트 한 채를 서울 강서구 발산지구에 짓기 위해서는 평당 563만 원씩 1억8546만 원이 든다.

서울시 산하 SH공사는 26일 이 같은 내용을 담은 장지지구 10, 11단지와 발산지구 2단지 아파트의 58개 분양원가와 수익, 분양가를 공개했다.

땅값이 좌우한 분양가

이번 자료에서 눈길을 끄는 항목은 분양원가와 분양가의 토지비 차이. 공사는 분양가를 책정하면서 토지비는 건설 공사 착공 당시의 감정가로, 건축비는 건설원가에 5%의 수익을 더해 결정했다.

따라서 건축비는 분양가 변동에 큰 영향을 주진 못하지만 토지 가격은 최초 취득 시점과 감정 시점 간에 크게 달라질 수 있어 분양원가와 분양가의 격차가 벌어지는 것으로 나타났다.

실제로 발산 2단지 33평형의 분양원가에서 토지비는 7539만 원이었지만 분양가에서는 1억1169만 원으로 48%나 뛰었다.

이에 따라 토지비와 건축비를 더한 분양원가는 1억8546만 원이었지만 분양가는 2억2733만 원으로 22.6% 올랐다.

장지 11단지 33평형에서도 토지비 원가는 1억2604만 원이었지만 분양가에서 토지비는 2억2880만 원으로 감정돼 81% 급증했다.

토지 감정가를 반영한 분양가는 3억6797만 원으로 원가(2억5851만 원)보다 1억 원(42%) 이상 늘었다.

SH공사가 3개 단지에서 얻는 이익은 총 390억 원으로 채당 620만1억275만 원이다.

한편 이번에 분양원가가 공개된 아파트는 발산지구 357채와 장지 10단지 189채, 장지 11단지 398채로 해당 택지지구에서 살던 철거민에게만 공급된다.

분양가 인하에 도움 될까

SH공사의 원가 공개는 민간 아파트의 분양가 책정에도 직간접적으로 영향을 미칠 것으로 보인다. 항목별 비교를 통해 과도하게 높은 분양가를 낮추도록 유도하는 효과가 있기 때문이다.

하지만 이번 사례에서 보듯 땅값이 분양가를 결정하는 가장 중요한 변수라는 점에서 큰 실익을 기대하긴 어렵다는 시각도 많다.

SH공사는 강제 수용을 통해 땅을 평당 550만 원(장지지구)가량에 사들일 수 있었지만 민간 건설사는 협의 매수를 해야 하기 때문에 땅값을 낮추기가 어렵다.

다만 SH공사가 상대적으로 싼값에 분양가를 책정해 주변 아파트 값을 안정시키는 데는 일정 부분 효과가 있을 것으로 보인다.

据悉，在首尔松坡区长池地区（音）建设一套33坪型公寓所需的费用达到2.5851亿韩元，每坪价格达到778万韩元。

另外，在首尔江西地区发散地区（音）建设一套相同坪型公寓所需的费用达到1.8546亿韩元，每坪价格达到563万韩元。

首尔市下属的SH公社26日公开了包含以上内容的长池地区第10、11园区和发散地区第二园区公寓的58个成本价和收益、出售价格等内容。

○土地价格决定房价

资料中最引人注意的条款就是成本价和出售价的土地费用差距。公社在测定出售价格的同时，把土地费用上规定为建设公司开工当时的鉴定价格，而建筑费用则在建设成本基础上加5%的收益后计算。

据悉，这样建筑费用对出售价格的变动不会起很大作用，但是土地价格在购买时期和鉴定时期存在很大变化，因此成本价和出售价格的差距拉得越大。

实际上，在发散地区第二园区的33坪型公寓的成本价中，土地费用达到7539万韩元，但是在出售价格中却达到1.1169亿韩元，上涨了48%。

为此，将土地费用和建筑费用相加的成本价达到1.8546亿韩元，但是出售价格却达到2.2733亿韩元，上涨了22.6%。

在长池地区第10园区33坪型公寓的土地费用成本为1.2604亿韩元，但经鉴定在出售价格中，土地费用却达到2.2880韩元，竟剧增了81%。

反映土地鉴定价格的出售价格达到3.6797亿韩元，比成本（2.5851亿韩元） 增加了1亿韩元（42%）以上。

SH公社在3个园区中获得的总收益达到390亿韩元，在每套公寓中可以获得620万韩元~1.0275亿韩元的收益。

另外，本次公开出售价格的公寓包括发散地区的357套公寓和长池地区第10园区的189套公寓、长池地区第11园区的398套公寓，这仅提供给相关住宅地区生活过的拆除居民。

○这能对出售价格下调有帮助吗？

预计，SH公社的成本公开会对测定民间公寓的出售价格方面波及直接或间接的影响。因为，通过项目分类进行的比较，有引导下调过分高出售价格的效果。

但是，从本次事例中可以看出，房价是决定出售价格的最重要的变数，因此很多人认为，很难期待很高的实际利益。

SH公社可以通过强制收容将土地以每坪550万韩元（长池地区）左右的价格收购，但民间建设公司却要进行协议购买，因此很难降低房价。

但预计，由于SH公社确定的价格相对低廉，有望对稳定周边地区公寓价格方面起到一定效果。